In Deutschland werden Bau- / und Immobilienfinanzierungen meistens mit gebundenem Sollzinssatz gewählt. Die Zinssicherheit ist ein großer Aspekt für diese Variante. Der Darlehensnehmer weiß genau, wie viel Zinsen er für das geliehene Geld bezahlen muss. Die monatliche Rate steht fest und gibt somit Planungssicherheit für die Zukunft. Der zu Beginn der Baufinanzierung abgeschlossene Darlehensvertrag regelt, ob die Monatsrate während der Laufzeit angepasst werden kann. Dies ist vor allem für junge Familien wichtig, deren Nachwuchsplanung noch nicht abgeschlossen ist und ein Gehalt daher temporär wegfallen kann. Meist ist das Darlehen nach der Zinsbindung noch nicht vollständig zurückbezahlt. Der Kreditnehmer entscheidet dann selbst, ob er den Kredit auf einen Schlag kostenfrei zurückzahlt oder eine Anschlussfinanzierung abschließt.
Der Zins- und Tilgungssatz ergeben zusammen die gleichbleibende „Annuität“. Dies ist die Summe, welche jährlich zurückgezahlt wird. Teilt man diese durch 12, so ergibt sich die monatliche Rate. Mit fortlaufender Abzahlung der Baufinanzierung verringert sich der Zinsanteil innerhalb dieser Rate, der Tilgungsanteil steigt. Annuitätendarlehen können Laufzeiten von bis zu 30 Jahren haben. Jedoch egal wie lange der Zins festgeschrieben ist, nach 10 Jahren besteht immer ein Sonderkündigungsrecht und der Zins kann neu verhandelt werden. Die Möglichkeit sollte unbedingt geprüft werden. Ist der Zinssatz 10 Jahre nach Abschluss der Baufinanzierung niedriger, können durch eine Umschuldung erhebliche Zinskosten gespart werden (oftmals im vier- oder fünfstelligen Bereich!!!).
In der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt sich eine lange Zinsfestschreibung besonders. Sollte der Zinssatz nach 10 Jahren höher sein, muss man das Sonderkündigungsrecht nicht in Ansprung nehmen und kann die Baufinanzierung problemlos weiterlaufen lassen.
Das Volltilger-Darlehen bietet dem Kreditnehmer hohe Sicherheit. Die monatliche Tilgung wird so hoch angesetzt, dass die Darlehenslaufzeit mit der Dauer der Zinsfestschreibung identisch ist. Demzufolge bleibt am Ende keine Restschuld übrig. Auch das Zinsänderungsrisiko ist beim Volltilger-Darlehen kein Thema, da keine Anschlussfinanzierung benötigt wird. Die Kreditnehmer zahlen ihre Schulden überdurchschnittlich zurück. Über die gesamte Laufzeit bleibt die Rate unverändert. was hohe Kalkulationssicherheit bietet.
Das endfällige Darlehen ist eine besondere Kreditvariante. Während der Laufzeit gibt es keine regelmäßige Tilgung, stattdessen wird i.d.R. nur der Zins für das geliehene Geld gezahlt. Am Ende der Laufzeit wird das Darlehen dann mit einer Tilgung vollständig zurückgezahlt. Sinnvoll ist diese Variante z.B. für Kapitalanleger, die während der gesamten Kreditlaufzeit auf der anderen Seite Kapital ansparen, z.B. mit einem Fondssparplan. Da meistens keine Tilgung stattfindet, beziehen sich die Zinskosten immer auf die selbe Summe und werden somit nicht weniger. Diesen Nachteil sollte die Rendite der entsprechenden Sparform ausgleichen.
Mit dem Forward-Darlehen kannst Du Dir jetzt schon die Zinsen für Deine Anschlussfinanzierung sichern. Bis zu 5 1/2 Jahre vor Ablauf Deiner Sollzinsbindung kann dieses spezielle Forward-Darlehen abgeschlossen werden. Umso länger die sogenannte „Forward-Periode“ ist, umso mehr Aufschlag gibt es auf den Zinssatz. Wer hohen Wert auf Sicherheit legt, für den ist das die optimale Lösung zur Absicherung der Zinsen.
Bei variablen Darlehen legt die Bank in festen Zeitabständen den Zinssatz für den Kredit neu fest (z.B. quartalsweise, halbjährlich). Als Basis für die Zinsberechnung wird der EURIBOR-Satz hergezogen. Zu diesem Zinssatz gewähren sich europäische Banken gegenseitig Kredite. On top auf den Zinssatz kommt die Marge der kreditgebenden Bank. Diese ist gleichzeitig die Gewinnspanne. Bei steigenden Zinsen könnte die Monatsrate plötzlich viel teurer werden. Der Kreditnehmer hat daher bei jeder Zinsneufestsetzung die Möglichkeit, das variable Darlehen in ein Annuitätendarlehen mit festem Zinssatz umzuwandeln.
